Kenali Kitaran Waktu Bagi Pelaburan Hartanah

kitaran harga rumah di malaysia

“Macam mana nak tahu waktu terbaik beli hartanah?”

Pak Warren Buffet pernah berkata ‘Never time the market’ apabila melabur dalam apa jua pasaran terutamanya pasaran saham. Namun hal ini agak berbeza dengan pelaburan hartanah kerana jika kita tahu situasi dan pergerakan pasaran hartanah, kita akan mempunyai kelebihan dalam membuat keuntungan yang banyak daripada aset hartanah kita.

Beza pelaburan saham Pak Warren Buffet adalah beliau melabur dalam syarikat atau bidang pasaran yang berpotensi dengan mengawal syarikat berdasarkan pemilikan saham yang besar.

Namun dari perspektif pasaran hartanah pula ada fasa naik dan turunnya serta ada pasaran penjual dan pasaran pembeli. 

Elemen masa merupakan elemen yang sangat penting untuk kita  ambil peluang semasa pasaran sedang berpihak kepada kita. Dalam bahasa yang mudahnya kita perlu tahu bila masa yang sesuai untuk membeli dan bila masa yang sesuai untuk menjual. 

Bak kata pepatah orang barat “Buy Low, Sell High”

Jadi mari kita sama-sama fahamkan jadual kitaran hartanah secara am. 

Sumber:RenovatingforProfit.Au

Kitaran hartanah terbahagi kepada 4 fasa iaitu fasa:

1. Slow down 

2. Slump 

3. Recovery 

4. Boom (atau dikenali juga sebagai Property Bullrun)

Fasa Slow Down

Selepas pasaran hartanah pada peringkat yang kemuncak, akan ada beberapa situasi yang akan berlaku di mana harga hartanah pada tahap yang maksima atau tidak masuk akal. Hal ini juga akan menyebabkan hasil sewa hartanah tidak dapat lagi menyamai ansuran bulanan dek harga yang dibeli adalah sangat tinggi ditambah pula dengan kadar faedah Overnight Policy Rate (OPR) yang tinggi.

Hal ini sekaligus menyumbang kepada  krisis pemilikan hartanah dan menyumbang kepada llambakan bekalan hartanah akibat kegiatan pemaju yang giat membangunkan projek baru pada harga yang tinggi semasa pasaran hartanah pada waktu kemuncak. 

Akibat pasaran permintaan hartanah semakin merudum, seterusnya menyebabkan lambakan inventori hartanah yang tidak terjual kerana harga yang melampau  sekaligus menyebabkan pasaran hartanah mula perlahan.

Masa ini bukanlah fasa yang terbaik untuk membeli kerana harga rumah kekal statik wujud  beberapa pesaing untuk menjual hartanah pada kategori yang sama , samada daripada pasaran utama mahupun pasaran sekunder.   

Fasa Slump

Fasa slump adalah fasa yang paling rendah dalam kitaran masa hartanah di mana ini adalah peluang kepada pembeli. Diantara simptom yang ketara adalah apabila harga  hartanah mula menurun kerana pasaran permintaan yang semakin berkurangan dan terdapat banyak unit kosong baharu yang mula memasuki pasaran sewa.

Disamping itu, kadar sewa akan  lebih rendah daripada ansuran rumah.Hal ini menyebabkan pemilik yang kurang modal atau “war chest” semakin risau untuk menampung perbelanjaan ansuran rumah mereka.

Hal ini sekaligus menyebabkan ramai pemilik hartanah terpaksa menjual rumah mereka pada harga yang rendah bagi mengurangkan komitmen bulanan. Hal ini menjadi semakin sukar apabila mereka kehilangan kerja tetap seperti apa yang terjadi pada tahun 2020 dan 2021 berikutan krisis pandemik global, COVID19.

  • Dek berikutan lambakan unit yang masih lagi tidak terjual, pembeli mempunyai kelebihan untuk membeli hartanah pada harga yang lebih baik sama ada daripada pihak pemaju atau pun pemilik rumah. 
  • Pemaju sudah mulai  takut untuk buat projek perumahan yang baru. Hal ini  membuatkan bekalan hartanah semakin berkurang .
  • Bagi anda yang masih lagi tidak dapat tangkap, mari saya kongsikan petunjuk mahal bahawa tahun 2020 dan 2021 ini adalah fasa slump. 

Fasa Recovery

Oleh kerana pemaju ataupun pemilik hartanah sudah mula berperang dalam menawarkan pakej-pakej yang menarik ditambahkan pula dengan campur tangan kerajaan, maka kitaran hartanah akan berada pasa fasa recovery dimana semakin banyak permintaan dalam aspek pemilikan hartanah.

Hal ini disokong pula dengan beberapa domino petunjuk kepada fasa puncak hartanah iaitu seperti berikut:

  1. Kadar faedah pinjaman yang rendah
  2. Inisiatif penggalakan pemilikan hartanah oleh kerajaan
  3. Kehadiran beberapa projek mega yang akan menjadi booster kepada sesuatu kawasan
  4. Prestasi ekonomi nasional yang semakin baik

Dalam masa yang sama, kadar sewa juga sudah boleh menyamai atau melebihi ansuran rumah dan sekaligus menyumbang kepada kenaikan sesuatu hartanah. 

Fasa Kemuncak

Ini merupakan fasa yang paling tinggi dalam kitaran hartanah. Fasa ini dikenali juga sebagai Property Bullrun di mana pada masa ini semua orang yang membeli rumah mula mendapat pulangan daripada hartanah masing-masing. Justeru ini menyebabkan lambakan permintaan hartanah sekaligus mengurangkan bekalan hartanah yang sedia ada.

Justeru ini sekali lagi menyumbang kepada kenaikan hartanah dan merupakan waktu yang paling sesuai untuk mejual kerana permintaan yang sangat tinggi dalam pasaran. 

Dalam masa yang sama, pemaju pula semakin rancak membina projek-projek baharu pada harga maksimum bagi mengambil peluang sentimen pembeli pada fasa ini sehingga ke fasa slowdown semula dan begitulah kitaran pasaran hartanah.

Jadi, Apa Yang Anda Dapat Daripada Artikel Ini?

Jika anda mahir dalam menentukan fasa pasaran hartanah, sudah semestinya anda mampu membuat keuntungan dalam industri ini. Anda perlu memastikan anda berada pada posisi yang terbaik sebagai pelabur hartanah untuk membeli ketika fasa slump. Hal ini kerana, ini merupakan waktu yang terbaik untuk anda beli pada harga yang lebih rendah.

Contoh paling dekat yang boleh kita contoh adalah harga pasaran bagi hartanah Kelana Puteri di Kelana Jaya. 

  • Sekitar tahun 2000 transaksi hartanah ini akan berlegar di sekitar harga RM160,000  
  • Sekitar tahun 2009 iaitu pada fasa slump, harganya hanya naik pada RM40,000 sahaja
  • Pada tahun 2015, harga hartanah ini melonjak ke RM460,000 di mana kenaikan hingga RM260,000 dalam masa 6 tahun sahaja
  • Namun pada tahun 2019, harganya mula jatuh kepada RM340,000 sahaja dimana harganya jatuh kepada RM120,000.

Butiran boleh diringkaskan melalui rajah di bawah

Sumber: Brickz.Com 

Kebiasaannya kitaran hartanah ini berlaku dalam masa 15 hingga 20 tahun. Namun ada satu syarat ketat yang anda awasi agar anda melabur hartanah dengan keuntungan iaitu dengan membeli pada harga yang betul, sekurang-kurangnya pada harga median atau tier sesuatu kawasan.

Jika anda beli hartanah pada harga yang langgar median harga sesuatu kawasan, tidak kira berapa lama anda pegang atau berapa banyak booster hartanah hadir, ianya masih tidak mampu menyelamatkan anda daripada kerugian. 

Justeru melaburlah dengan cermat!

Jika anda ingin membeli hartanah yang memenuhi kriteria pelaburan, anda di jemput untuk ke webinar Faizul Ridzuan di mana beliau akan mengupas strategi terbaik dalam pembelian hartanah bagi pelaburan.

0 Shares:
Leave a Reply

Your email address will not be published.